新希望地产半年豪掷500亿加速拿地 现金流三年为负

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原标题:新希望房地产将在半年内投入500亿元加快土地收购,三年现金流量净流出109亿资金链紧绷

长江商报记者姜楚亚成都报道

“房地产业务被迫退出,它将坚定地专注于农产品和食品。”在今年早些时候的两场会议上,新希望房地产公司的母公司(000867.SZ)董事长刘永好公开表示,现实情况是新希望房地产公司加快了围攻和积极扩张。

从今年开始,新希望房地产公司大大加快了土地收购的步伐。在Cree发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》中,新希望房地产以517.3亿元的土地收购价值排名第28,并且在2018年同期,新希望房地产尚未进入榜单。

但是,从“饲料王”到“农业放牧大亨”,刘勇的新目标“房地产王”并不顺利。

近期,新希望地产发布2019年半年报,新希望地产实现营业收入近33.8亿元,同比下跌4.8%,而营业成本25.2亿元,同比上浮近1.6%,实现净利润近44.3亿元,同比下跌近44%,扣非后实现净利41.7亿元,同比跌幅近50%,归属于母公司净利润23.8亿元,同比下跌57%。

值得注意的是,在土地市场逐步降温的当下,新希望地产却反其道而行之高价囤地。长江商报记者梳理发现,新希望地产2019年高价拿下多地块,且溢价率均不断走高,均超28%。

高价囤地必然会带来资金压力,新希望地产也曾警示风险称,公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金,对公司资金流形成一定压力。财报数据显示,2016—2018年期间,新希望地产资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。2016—2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元,三年净流出109亿元。

加速扩张的背后,新希望地产在规模扩张和负债之间将如何平衡?长江商报记者联系到新希望地产方面,对方以不方便接受外界采访婉拒了采访。

拿地楼面均价为所有房企之首

新希望地产成立于1997年,是刘永好创立新希望集团15年后才组建的一个业务板块。地产公司已形成了住宅、写字楼、酒店、专业市场、总部工业园的全产品线,以及房地产开发、商业运营、物业管理的多元化发展。

2016—2018年,新希望规模持续扩大,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元。新希望地产2019年定下500亿销售目标,并称要“三年冲千亿”,开始向规模发力。

新希望地产披露的数据显示,2016-2018年,该公司年新增土地宗数由5宗增加至20宗,新增土地储备也呈现现象级增长,项目集中在成都、重庆、昆明、南宁、沈阳、大连、苏州温州、杭州、宁波、温州等多个二三线城市。此外,2016-2018年,该公司纳入合并报表范围内的子公司分别为39家、61家、79家,相当于平均每年新设立20家子公司。

进入2019年以后,新希望地产开始频繁囤地。长江商报记者梳理发现,新希望地产2019年高价拿下多地块,且溢价率均不断走高,均超28%。

具体来看,3月,新希望连续斥资108.82亿元在长三角区域拿下三宗土地,包括21亿元摘得温州瑞安地块、53.2亿元落子南京,以及超过34亿元夺得杭州余杭宅地。

其中,3月29日,新希望以53.2亿的代价,力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企,在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地,首次进入南京,楼面价为22628元/平方米,溢价率为28.8%。同日,新希望还在杭州以34.6亿的总价火拼166轮后,夺得一宗位于余杭乔司的土地,楼面价为21008元/平方米,溢价率31.3%。

4月26日,新希望地产又在温州获得一宗土地,总价29.26亿、楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%;5月15日,新希望地产现身大连土拍市场,经过200轮叫价,以总价12.46亿、49%溢价率夺得大城(2019)8号地块;8月9日,宁波市江北区出让1宗宅地,宁波志卿商贸有限公司以总价6.45亿元竞得该地块,楼面价9760元/平方米,溢价率60%。

中原地产一份房企拿地排行榜显示,2019年截止5月12日,新希望地产拿地楼面均价为16682元/平方米,为所有房企之首。

土地储备权益占比降至63%

频繁高价拿地的新希望地产由此被贴上“疯狂”、“激进”的标签。对此,新希望地产相关负责人表示,所谓“疯狂”、“激进”等标签与公司实际情况不符,“经新希望地产内部统计,即使投资部门汇报超100块土地,公司也才会谨慎地拍下其中1块。”

一位业内人士对长江商报记者表示,新希望地产接下来仍会加大力度扩张规模,频频高价拿地的代价赌今后的增长。一旦资金链出现问题会遭遇流动性风险。

伴随着投资布局提速,项目本身的周转速度也有所加快。数据显示,2016-2018年新希望地产存货周转率分别为0.19、0.14、0.31;在加大拿地的情况下,2018年公司存货359.06亿元,同比仅增长2.4%,表明房地产项目的流动性变强。

新希望地产也提及,公司以住宅滚动开发为主,以“轻资产”运营模式为主,减少商业资产持有比重;根据市场情况调整开工节奏,提高存货的去化率水平。

销售规模的持续增加,势必对土储的要求也就更高,但新希望地产的总土地储备却显得稍有不足。2018年末总土储建面691.75万平方米,按照其目前的销售规模和增速来看,只够未来2-3年的销售。在此情况下,新希望2019年加大拿地力度,也是为了更好的推动企业规模的持续增长。

新希望近几年在加大土地投资的同时,也不断加大与其他企业的合作,与万科、融创、滨江等龙头房企,均建立了长期的合作关系,在拿地上一般由新希望地产出面在土拍市场摘牌,后续引入合作伙伴展开合作。2018年新希望的新增土地建面权益为39.8%,同比下降36.2个百分点,总土地储备权益占比也下降至62.75%,多元化的合作实现了风险分散。

现金流三年为负

随着规模攀升,新希望地产的负债也呈持续增长趋势。2016—2018年,其负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

债务压力下,新希望地产频繁融资。2018年11月,新希望地产发行购房尾款ABS,产品规模15亿元,成本为5.7%。2019年4月,新希望地产落地首单ABS前端财产权信托,产品规模为6亿元;5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%,发行规模6亿元。

7月5日,新希望地产17亿元公司债券获上交所通过,5月21日,新希望地产“中信证券-新希望物业费信托受益权资产支持专项计划”成功发行,项目规模6亿。

新希望地产方面表示,除了通过多种外部融资渠道进行融资,新希望地产自有资金也较为充足,2018年销售率超过100%,持有现金118.3亿元,同比增长134.5%;现金流量表“销售商品、提供劳务收到的现金”同比增长了75.12%,而前一年的增量仅为19.44%。

新希望地产也曾警示风险称,公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金,对公司资金流形成一定压力。财报数据显示,2016—2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

融资成本方面,2016年发行的公司债,成本分别为3.85%和4.25%。2018年11月,新希望地产发行的购房尾款ABS成本在5.7%,2019年供应链ABS最新一期的成本为5.15%,2019年5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%,在民营房企中融资成本均属较低水平。

截至6月末,新希望地产总资产近840亿元,同比增加17.8%,总负债662亿元,同比增幅21.26%,资产负债率近79%,同比涨幅2.92个百分点,扣除预收款余额247.1亿元后的负债率接近50%。短期借款余额同比剧增244%至1.72亿元,一年内到期有息负债83.7亿元,同比增幅83.2%,主要为一年内到期的长期借款增多。

【作者:江楚雅】 (编辑:文静)

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