深圳2019半年报土地篇:工地>宅地>商地 高价地或面临盈利难题

(来源:管家良金)

2019年上半年,深圳土地市场共售出18个地块(不包括深圳合作区),同比下降14.3%。其中,有5个住宅用地,10个工业用地和3个商业用地;总转移面积约为351,200平方米,同比下降62.7%;总营业额2922192亿元,同比增长2.6倍。

此外,今年第一季度,土地市场延续了底价的走势,所有土地均以底价出售。在第二季度,由于宅基地供应集中,地价转移趋势不可避免。

40家住房公司在深圳抢劫了5个宅基地

f5be211ce8f44c85b9a0121d2c3aa27d

沉寂半年的深圳土地市场于6月24日迎来了最多的宅基地。该网站也被业界誉为“史诗级土制镜头”。

本地拍卖吸引了约40家住房公司,包括万科,中海,保利,新城,华润等十大房屋公司,而佳兆业,招商局蛇口,深业,金地等本地开发商则积极抗争。据了解,截至拍卖前三天,房地产企业支付的存款已达到1100亿元。

最终,经过3个小时的343个奖牌,广州越秀,龙光,中海,电建,平安以最高价格结束了疯狂的竞争,总价达到223.84亿元,最高底价为每平方米6.7元。一万,超出目前深圳新房平均价格。

许多业内人士认为,在深圳的土地拍卖史上,一次转移五个住宅用地非常罕见。从成功出售五个宅基地的普及可以看出,开发商在深圳的土地需求特别向公众开放。净土地非常紧迫。

高价或面临利润问题

“单一限制和双重竞争”进入宅基地转移的主流模式

一线城市的土地征收不仅意味着土地储备的增长,而且对企业的战略布局和品牌建设具有更深层次的意义。在高土地成本和价格限制的压力下,房地产企业不得不面对如何在这些高价位赚钱的问题。

位于龙华区龙岗的民治街地块,总奖金65.85亿元,最高楼面价格为每平方米67,000元。底价已经超过了深圳目前的新房平均价格;而电气建筑房地产,中国海外房地产和越秀房地产已经赢得了地块,可售楼面价格也达到每平方米4万元和每平方米5万多元。与周围房地产的价格相比,将其描述为“新鲜比面包更贵”并不算太多。

中原地产首席分析师张大伟认为,根据这些土地目前的土地价格,土地收购企业将面临巨大的财政压力和预售限制压力。根据现行政策,这些项目难以盈利,土地被出售。面值基本上刷新了该地区的历史。在这种情况下,公司的赌博政策自由化,市场活跃。然而,从目前深圳市场稳定,这些公司难以获得满意的市场进入价格,并且土地进入市场的压力有所增加。

d4d1c23f21ad41bca8d43319a5faac65

此外,近年来,几乎所有的深圳家园都采用了“单限和双重竞争”模式。当投标人的报价达到最高限额时,投标价格将变为租赁和未售出房屋区域的未付租金。租赁或不卖出的人的产权归政府所有,投标人无偿交付。

“单一限制和双重竞争”的目的是增加人才租赁等住房供给,为新增的常住人口提供更多的住房保障,从而保证城市人才的竞争力。一旦进入这些经济适用房的市场,它将不可避免地转移相当一部分住宅需求,这将对房屋租赁乃至该部门的销售产生相对较大的影响。

“深圳很少出售这么多房地产公司来抢钱。”住房企业积极竞标的原因是他们对未来市场有所期待。其次,在土地价格高的深圳,住房公司可以拥有土地和项目布局。它对企业融资,资本市场估值和市场份额具有重要意义。深圳房地产研究中心高级研究员李玉佳说。

土地资源紧张

城市更新成为新的土地征用来源

根据中原房地产的数据,例如,在2014 - 2018年,深圳的住宅用地分别为一,四,四,二,十个供应地。总共只提供了21个住宅用地。宅基地也是2019年深圳第一个集中供应的土地。

众所周知,经过近40年的发展,深圳市发展势头很强,发展空间不大。到2020年,全市建设用地总规模将控制在1004平方公里以内,截至2016年底,深圳建成区面积已达923.25平方公里,加上2017年完成的项目 - 2018年,目前超过950平方公里。就增量而言,未来深圳的土地面积将小于73平方公里。

自2018年以来,深圳打算增加宅基地供应,旨在完成“十三五”期间商品房,人才住房和经济适用房的供应。其中,商品房用地面积为590万平方米,其中新增用地40万平方米,城市更新用地450万平方米,征地用地100万平方米,即商品房76%。开发用地由城市更新。

从目前的完工时间表来看,预计今年下半年还将推出一系列宅基地,深圳将重点推出宅基地,有利于稳定市场预期。